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自己破産と不動産の任意売却

自己破産と不動産の任意売却

任意売却について

住宅ローンを滞納した場合、金融機関が住宅ローン債権を回収する方法としては

・強制的に不動産を売却して債権を回収する方法(担保権の実行による競売)
任意売却による方法

の2種類に分かれます。
一般的に任意売却の方が競売に比べると有利だといわれます。
では不動産業者の行う任意売却とはどのような手続でしょうか。

通常の売買との違い

住宅ローンが払えない状況ですから、すでに信用情報にも滞納情報が載っています。住宅ローンが払えず、金融機関の債権回収を目的とするような住宅の売却のことを特に任意売却と呼んでいます。

破産手続の同時廃止も進める場合では、破産手続の前か並行して不動産の売却をしていただくことになります。

金融機関も事情はわかっていますので、通常の売買と比べるとかなり勝手が異なります。

つまり、通常の売買であれば不動産業者へ支払う仲介手数料や司法書士に支払う抹消登記費用、もちろん引越し代もすべて自分で払わなければなりません。

ところが、任意売却の事案では不動産業者の交渉によりそれらの費用を売却した売買代金の中からまかなってもらえる場合があります。

それらの費用すら支払うことができないのであれば、不動産を売却、明け渡すこともできないからでしょう。

その結果、現金の出費が少なくて済みます。もちろん競売の場合は引越し費用はでません。

あとは通常の売買と同じで不動産業者による販売活動が行われ、買主が見つかれば売買することになります。

競売との違い

競売とは、裁判所による強制的な売却といえます。
住宅ローンを組んで不動産を購入すると、その不動産には通常「抵当権」という担保権が設定されます。抵当権者(債権者)は金融機関かその保証会社です。

この抵当権は住宅ローンが払えない時は、金融機関が裁判所に申し立てることで競売にかけることができる権利です。所有者の意思に関係なく競売することができ、あらためて裁判をする必要もありません。

競売の結果売却代金を債権に充当することで金融機関は債権の回収ができるのです。

競売が始まると、裁判所の管理の下で、最低売却価格が決められ買主によって落札されます。

買主になるのは個人のほか、不動産業者も多く、通常の売買の価格に比べると非常に安くなるようです。

また競売物件情報は新聞にも載りますので、近所の人にも競売にかかっていることが知られることもあります。

自己破産と任意売却、任意売却後の残債務

ローンで住宅を購入した場合、多くの場合は不動産の価格よりもローンの残の方が多い、
いわゆるオーバーローン状態になっているかと思われます。
競売もしくは任意売却だけを行った場合、売買代金を返済に充当しても残ってしまったローン分は当然支払義務があります。

住宅を売却すればそれで全て終わると勘違いされる方が多いので注意が必要です。

残ったローンの支払は金融機関と話し合い、返済可能な範囲で支払っていくことになるでしょう。

しかし、任意売却で有利に売却できたとしても、残った住宅ローンの債務というのは、相当な金額です。何百万、何千万か残ることもあるかもしれません。
それをたとえば、毎月1万円ずつ返済していく・・・。
住宅もなくなってしまったのに、気の遠くなるような話です。

任意売却後、債権者と話し合って毎月少しずつ返済してきたが、結局は支払いができなくなってしまい、自己破産するケースが多いのです

そうであれば、任意売却を選択する時点で支払い不能状態にあるのであれば、同時に自己破産をして借金をなくし、新たなスタートを切ったほうがよいのではないでしょうか?

自己破産で免責されれば残った住宅ローンの支払義務もなくなるのですから。

任意売却手続の流れ

破産手続をスムーズにすすめていくためには不動産業者との連携が必要です。
売却状況などを確認しながら破産手続を進める必要があるからです。
通常の流れとしては、

①当事務所提携の任意売却専門の不動産業者をご紹介いたしますので、まずは媒体契約を結んでいただきます(当事務所提携の不動産業者はとても親切な方で、いつも親身になって取り組んでいただいております。)。

②その後不動産の査定をしてもらった上で債権者との協議の上で売却価格を決め販売活動が開始されます。

③後順位にさらに抵当権者がある場合の抵当権抹消の交渉や引越し費用等の交渉も行ってくれます。

④買主が見つかった場合には並行して次の住居を探す必要がありますが、その手配も依頼できます。

⑤その後、買主と不動産の売買契約を交わし、売却、明け渡し

となります。

なお、新しい住居の敷金や仲介手数料等は自費負担になります。
売却に当たっては登記申請をする必要がありますので、権利証、印鑑証明書、住民票、などをご用意していただきます。

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